Co-housing als oplossing voor het tekort aan sociale huurwoningen

WNr19RQevrijdag 04 september 2015 09:35

In De Ronde van 15 september zal het onderwerp Co-housing in de vorm van een peiling worden besproken. De tekst voor deze peiling vindt u in de onderstaand bericht met de peilpunten, onze argumenten en beoogde effecten.

Aanleiding 

Veel vluchtelingen uit Afrika en het Midden-Oosten vinden hun weg naar Nederland, en krijgen op basis van het landelijke vreemdelingenbeleid een verblijfsvergunning. De rijksoverheid, bij monde van staatssecretaris Dijkhoff, vraagt gemeenten om voor deze statushouders woonruimte te vinden. Hierdoor ontstaat in veel gemeenten, waaronder Amersfoort, een grote druk op de voorraad van sociale woningen. De wachtlijsten voor deze woningen zijn de afgelopen jaren sterk opgelopen, omdat er meer urgenties worden verleend (onder meer aan statushouders) en omdat woningcorporaties veel huizen verkopen en weinig investeren in nieuwbouw.  

Wij willen vluchtelingen gastvrijheid bieden. Maar als de wachttijden voor reguliere woningzoekenden zo oplopen, zou de houding tegenover vluchtelingen negatiever kunnen worden.  Dat een Nederlander jaren op een wachtlijst staat voordat er een sociale huurwoning vrijkomt, terwijl vluchtelingen direct een woning kunnen betrekken, creëert onvermijdelijk onvrede. Bovendien is het de vraag of een flatje in een achterstandswijk de inburgering van een nieuwe Nederlander bevordert. Andere woonconcepten zijn dus noodzakelijk. Bij het opzetten van een co-house wordt gebruik gemaakt van de ruime ervaring in o.a. Nederland , de Verenigde Staten  en Denemarken met deze vorm van huisvesting. 

Beoogde effecten 

Asielzoekers met een verblijfsvergunning en allerlei soorten urgent woningzoekenden als starters, gescheiden ouders en cliënten van de maatschappelijke opvang hoeven niet 5-6 jaar op de wachtlijst te staan voor een sociale huurwoning of urgentie aan te vragen, maar kunnen snel woonruimte vinden in Co-Housing.  

Leegstaande kantoren en woon-zorgcomplexen in Amersfoort kunnen zonder grote voorinvestering worden omgebouwd tot eenvoudige woonunits en dus opnieuw dynamiek creëren en een nuttige functie vervullen in de stad. 

Groepsactiviteiten binnen Co-Housing zullen de participatie en zelfredzaamheid van sommige inwoners vergroten, waardoor zij zichzelf ontwikkelen en beter in staat zijn om te participeren in de vrijwilligerswerk of betaalde arbeid, om contacten te leggen en hun netwerk te vergroten, om hun financiën op orde te houden en om te verhuizen naar een zelfstandige woning.  

Sobere huisvesting kan voor sommigen ook een stimulans zijn om op zoek te gaan naar een verhoging van het inkomen door werk, om een woning op de vrije huurmarkt te bekostigen. Het alternatief is om het vereiste aantal jaren te wachten totdat een reguliere sociale huurwoning beschikbaar komt. 

De wachtlijsten voor sociale huurwoningen en voor de maatschappelijke opvang zullen afnemen omdat meer mensen als tussenstap gehuisvest kunnen worden in Co-Housing, waarna zij vaker zullen doorstromen naar een woning op de vrije markt. De kosten die de gemeente maakt voor maatschappelijke opvang worden in de hand gehouden, omdat de doorstroming bevordert wordt en uitbreiding van dure maatschappelijke opvang daardoor niet nodig is. 

Door een gemengde bewonerspopulatie en tijdelijke huurcontracten in Co-Housing kan gettovorming vermeden worden, gaan bewoners met elkaar de dialoog aan en leren ze van elkaar, en kunnen ze zich aan elkaar optrekken.  

Argumenten 

  1. Op 7 oktober 2014 heeft de gemeenteraad in meerderheid een motie aangenomen, waarin het college werd opgedragen om het COA te faciliteren bij het realiseren van een uitbreiding van het aantal asielzoekersplaatsen. Zelfs als dit niet nodig is, zullen we de komende maanden en jaren vanuit de rijksoverheid meer verzoeken krijgen om asielzoekers met verblijfsvergunning te huisvesten. In de geest van de motie, zou ook dit peilpunt bevestigend beantwoord kunnen worden. 

  2. De groep asielzoekers met verblijfsvergunning heeft de afgelopen jaren een groot deel uitgemaakt van het aantal urgentieverklaringen voor sociale huurwoningen. Dit kan leiden tot toenemende spanningen in de samenleving, omdat veel inwoners het niet rechtvaardig vinden als zij vijf jaar moeten wachten op een woning, terwijl vluchtelingen binnen zes maanden een woning krijgen. Omdat we wel gastvrij willen blijven voor vluchtelingen, is het daarom nodig om innovatieve oplossingen te vinden waardoor de wachtlijsten voor sociale huurwoningen niet verder oplopen.  

  3. Het is bekend dat in Amersfoort veel kantoren (20% van alle kantoren) en woon-zorgcomplexen leeg staan of komen te staan. Veel panden kunnen niet worden omgebouwd omdat reguliere sociale huurwoningen aan hoge kwaliteitseisen moeten voldoen en de verbouwingskosten daardoor te hoog worden. Maar voor sommige doelgroepen is de woningnood zo hoog, dat zij liever in een gekraakt kantoorpand wonen, dan op straat. Co-Housing beoogt deze panden zo om te bouwen, dat de woonunits soberder zijn dan een sociale huurwoning, maar beter dan een gekraakt kantoorpand. Co-Housing kan bestaan uit sobere en goedkope woonunits met gedeelde voorzieningen (zoals woonkamer, keuken en douches).  

  4. Er bestaan mogelijkheden om betrekkelijk eenvoudig (prefab) sanitair en andere benodigde zaken te realiseren in bijvoorbeeld leegstaande kantoorpanden.  Door een aantal units per verdieping te centreren en onderling te koppelen, blijft de technische ingreep en aantasting van het gebouw – en hiermee de investeringskosten – beperkt. De mogelijkheid om in de toekomst een andere oplossing door te voeren – of terug te transformeren naar kantoorfunctie – blijft hiermee tevens reëel. Sanitaire voorzieningen kunnen gedeeld worden, al is dit niet noodzakelijk. Maar de technische en financiële consequenties van het realiseren van zelfstandige douches, toiletten en keukens voor alle bewoners of gasten binnen een kantooromgeving zijn enorm. 

  5. Indien het bestemmingsplan het toe laat en het tevens de wens van de kantooreigenaar is, kan het concept een permanente oplossing voor wonen of hotel bieden. Indien dit echter niet het geval is, dan kan juridisch gezien, gekozen worden voor een tijdelijke oplossing. Een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan is sinds de zomer van 2012 voor 10 jaar mogelijk. Dit biedt als belangrijk voordeel op korte termijn dat de betreffende procedures korter zijn en de bouwtechnische eisen minder stringent. Er kan derhalve sneller gestart worden met transformeren. Daarnaast houdt het de mogelijkheid voor een pandeigenaar open om definitief te bepalen wat hij met zijn gebouw wil in de periode na de tien jaar.  Hij ‘koopt’ als het ware tijd. 

  6. Als grotere panden huisvesting bieden aan slechts een doelgroep, bijvoorbeeld asielzoekers of cliënten uit de maatschappelijke opvang, is er minder gelegenheid voor bewoners om onderling van elkaar te leren. We weten dat cliënten uit de maatschappelijke opvang graag gehuisvest worden met andere doelgroepen, om weg te komen van het stigma van ‘probleemgeval’. Indien allerlei verschillende doelgroepen in een Co-House wonen, kunnen mensen elkaar leren kennen, begrijpen, steunen en helpen. Ieder kan dan vanuit zijn eigen levenservaringen de ander iets leren. En van de buitenkant (pand/persoon) is niet af te zien waarom een huurder woont in een Co-House, zodat vooroordelen en stigma’s verminderd kunnen worden. 

  7. Sociale huurwoningen sluiten soms onvoldoende aan bij de behoeften van statushouders en cliënten van de maatschappelijke opvang. Een sociale huurwoning al dan niet in combinatie met een uitkering kan namelijk ook ervaren worden als een “eindstation”, waarin de sociale huurwoning juist een beperking is voor maatschappelijke participatie en leidt tot eenzaamheid. Want veel sociale huurwoningen zijn gesitueerd in buurten met een eenzijdige bevolkingssamenstelling en lage onderlinge betrokkenheid.  

  8. Het overheidsbeleid om participatie te vergroten gaat of uit van een vrij hoog basisniveau van zelfredzaamheid. Bij welzijnsbeleid is het uitgangspunt dat men zelfstandig collectieve voorzieningen bezoekt, zoals cursussen of bijeenkomst. Voor het volgen van een opleiding of het aanvragen van een uitkering moeten formulieren worden ingevuld en regelgeving worden doorgrond. Voor het volgen van een inburgeringscursus of opleiding is doorzettingsvermogen nodig en discipline, voor solliciteren zelfinzicht en  sociale vaardigheden. De eigen kracht en het eigen netwerk zijn echter vaak te klein waardoor de zelfredzaamheid van deze groepen onvoldoende is en maatschappelijke participatie niet toeneemt.  Door bezuinigingen is meer individuele begeleiding en psychische zorg vaak niet meer mogelijk.  

  9. Het gevolg is dat het welzijn van deze groepen laag is. Hierbij kan o.a. gedacht worden aan eenzaamheid, psychische problemen, lage maatschappelijke participatie, onvoldoende integratie en een laag inkomen. De maatschappelijke kosten zijn ook hoog: uitkeringen, druk op beperkte sociale woningvoorraad, gettovorming en criminaliteit. 

  10. Door vrijwilligers (gesteund door professionals) groepsactiviteiten aan te laten bieden aan de huurders van Co-Housing, die gericht zijn op participatie en zelfredzaamheid, kunnen bewoners zich ontwikkelen (o.a. taallessen), participeren (sollicitatietraining, vrijwilligerswerk, de omgeving leren kennen), hun financiën op orde krijgen en houden (budgettraining) en hun zelfredzaamheid vergroten. Begeleiding en groepsactiviteiten worden deels gecoördineerd en uitgevoerd door vrijwilligers. Hierbij kan o.a. gedacht worden aan mensen die al enige tijd bewoner waren en tegen gereduceerde huur mogen blijven wonen in een appartement dat net iets groter en mooier is dan de andere appartementen 

  11. Co-Houses kennen regels (o.a. aanwezigheid bij activiteiten gericht op participatie en gezelligheid, corvee, geen overlast voor andere bewoners). Regels worden van te voren ondertekend door de bewoner. Het huren van een woonunit in Co-Houses gebeurt op basis van vrijwilligheid. Als bewoners het huurcontract of de regels niet willen tekenen, kunnen zij elders in Amersfoort een kamer of woning proberen te huren, op de wachtlijst blijven staan voor een sociale huurwoning of alsnog urgentie proberen aan te vragen voor een sociale huurwoning. 

  12. Op dit moment is het vrijwel alleen toegestaan om tijdelijke huurcontracten aan te bieden aan studenten. Aan cliënten in de maatschappelijke opvang wordt een tijdelijk huurcontract geboden in combinatie met een begeleidingscontract. Als het begeleidingscontract wordt verbroken, is automatisch het huurcontract ongeldig verklaard. Het zou voor het opzetten van Co-Housing beter zijn als de rijksoverheid tijdelijke huurcontracten voor meer doelgroepen – waaronder asielzoekers – zou toestaan. Door tijdelijke contracten te bieden wordt de doorstroming bevorderd en gettovorming tegengegaan. Over de wenselijkheid van tijdelijke contracten kunnen nog nadere afspraken worden gemaakt. 

  13. Co-Houses zouden eerst experimenteel kunnen worden opgezet, waarbij gemotiveerde potentiële woningzoekenden eerst in aanmerking komen.  

  14. Bij het ministerie voor Wonen en Rijksdienst moet toestemming worden gevraagd om tijdelijke huurcontracten te verlenen aan andere doelgroepen dan studenten 

  15. Het realiseren van goedkope woonunits zal veel gemakkelijker zijn als er huurtoeslag mag worden aangevraagd voor de woningen. Soms wordt deze toestemming gegeven door de Belastingdienst in woon-zorgcomplexen. Onderzocht moet worden of dit ook voor Co-Housing kan gelden. 

Peilpunten

 

  1. Bent u van mening dat er ook in Amersfoort woonruimte nodig is voor extra vluchtelingen?  

  2. Bent u van mening dat de reguliere wachttijden voor sociale huurwoningen niet verder zouden moeten oplopen?  

  3. Ben u van mening dat het ombouwen van leegstaande kantoorpanden of woon-zorgcomplexen naar eenvoudige woonunits met gedeelde voorzieningen (bijvoorbeeld woonkamer, badkamer, keuken) een oplossing kan zijn voor sommige doelgroepen 

  4. Bent u van mening dat het beter is om statushouders en cliënten van maatschappelijke opvang gezamenlijk te huisvesten met andere doelgroepen (zoals studenten, starters en gescheiden ouders)? 

  5. Bent u van mening dat gezamenlijke activiteiten in Co-Housing de participatie en zelfredzaamheid van inwoners kunnen vergroten? 

  6. Bent u van mening dat het huren van een woonunit in Co-Housing altijd moet gebeuren op basis van vrijwilligheid en heldere afspraken? 

  7. Bent u van mening dat de wethouder de minister moet vragen om tijdelijke huurcontracten aan meer groepen dan alleen studenten mogelijk te maken? 

  8. Bent u van mening dat het college met de woningcorporaties, projectontwikkelaars, maatschappelijke opvangorganisaties en het ministerie in overleg moet gaan om een pilot Co-Housing – zoals beschreven in deze peiling – in Amersfoort van de grond te krijgen?  

  9. Hoe wilt u de wachtlijsten voor sociale huurwoningen verminderen?  

  10. Door bepaalde doelgroepen geen urgentie meer te geven als er voldoende huisvesting via Co-Housing beschikbaar is,  

  11. Door een onafhankelijke commissie te laten bepalen op basis van maatwerk of huisvesting in Co-Housing of in een sociale huurwoning met urgentie de voorkeur verdient. 

  12. Door sociale huurwoningen alleen beschikbaar te stellen aan mensen die het zelfstandig wonen goed aankunnen volgens een zelfredzaamheidsanalyse en anderen door te verwijzen naar Co-Housing met begeleiding 

« Terug